Του Δημήτρη Δελεβέγκου
Με τους πλειστηριασμούς και τους δημόσιους πλειοδοτικούς διαγωνισμούς που διενεργούν τράπεζες και εταιρείες χρηματοδοτικής μίσθωσης να βρίσκονται σε πλήρη εξέλιξη, αυξάνοντας την προσφορά καλών ακινήτων σε χαμηλές τιμές, funds και ξένα επενδυτικά σχήματα "κλειδώνουν" τις θέσεις τους στην ελληνική αγορά ακινήτων. Οι χαμηλές αποτιμήσεις και τα λιγοστά σε καλή τοποθεσία ακίνητα εισοδήματος είναι οι αιτίες για τις οποίες ο ανταγωνισμός μεταξύ των υποψήφιων αγοραστών έχει εκτοξευθεί με αποτέλεσμα, σε ορισμένες περιπτώσεις, να πραγματοποιούνται συναλλαγές σε τιμές και αποδόσεις προ κρίσης.
Τα funds
Ένα από τα τελευταία deals που κέντρισαν το ενδιαφέρον της αγοράς αφορά την απόκτηση των δύο κτιρίων γραφείων που ανήκαν στην Μπάμπης Βωβός Διεθνής Τεχνική από τo Greco fund που κάνει την "παρθενική" του εμφάνιση στην ελληνική αγορά ακινήτων. Πρόκειται για τα κτίρια στη Λεωφ. Κηφισίας 66 στο Μαρούσι και στη συμβολή της Λ. Αλεξάνδρας με τη Λ. Κηφισίας. Για την αγορά του πρώτου κτηρίου το σχήμα προσέφερε 2,6 εκατ. ευρώ περισσότερα σε σχέση με την τιμή εκκίνησης, με την εκτιμώμενη απόδοση να τοποθετείται στο 4,8%, δηλαδή χαμηλότερα σε σχέση με το μέσο yield της αγοράς που ανέρχεται σε περίπου 7,5%-8%. Για το κτίριο, που είναι μισθωμένο στη Wind και την Εθνική Χρηματιστηριακή, ενδιαφέρον είχε εκδηλώσει σημαντικός αριθμός εταιρειών επένδυσης σε ακίνητα.
Το Greek Real Estate Company Fund (Greco), που απέκτησε και το έτερο ακίνητο στη συμβολή των Λεωφόρων Αλεξάνδρας και Κηφισίας είναι συμφερόντων Σταύρου Αδαμόπουλου και Αχιλλέα Ρισβά και επενδύει σε ακίνητα εισοδήματος. Διαχειρίστρια του Greco είναι η Dromeus της οποίας ιδρυτής και managing partner είναι ο κ. Ρισβάς. Η Dromeus έχει τοποθετηθεί στην Alpha bank, έχει λάβει θέση στο θεραπευτήριο Υγεία (2,75%) και αναζητά επιλεκτικά νέες επενδύσεις στην ελληνική αγορά.
Την παρουσία του στην ελληνική αγορά ενισχύει και ο επενδυτικός όμιλος Bluehouse, ο οποίος απέκτησε, πριν από έναν περίπου χρόνο, το 50% του Pantheon Plaza στη Λάρισα. Η εταιρεία που ελέγχει το 50% του εκπτωτικού χωριού McArthurGlen στα Σπάτα σχεδιάζει την επαναλειτουργία του –σε συνεργασία με την ισπανική Sonae Sierra– αφότου προχωρήσει στον επανασχεδιασμό του, μετατρέποντάς το σε εκπτωτικό outlet. To Bluehouse επικεντρώνεται σε επενδύσεις στην περιοχή της Κεντρικής και Νοτιοανατολικής Ευρώπης, έχει υλοποιήσει 35 συναλλαγές και ενεργεί για λογαριασμό υψηλού κύρους θεσμικών επενδυτών, χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, και συνταξιοδοτικών ταμείων. Η εταιρεία, που παραμένει διαρκώς προσανατολισμένη στην απόκτηση ακινήτων με προοπτικές ανάπτυξης, έχει εκδηλώσει ενδιαφέρον και για τη μακροχρόνια μίσθωση των εμπορικών στοών του Αρσακείου Μεγάρου συνολικής επιφάνειας 10.000 τ.μ., με τον διαγωνισμό να βρίσκεται σε εξέλιξη.
Παρότι η ολοκλήρωση των συζητήσεων έχει καθυστερήσει, γεγονός που αναμενόταν, αρχικά, για το τέλος του 2017, το αμερικανικό fund Fortress εξακολουθεί να ενδιαφέρεται για την υλοποίηση επένδυσης στον όμιλο Χαραγκιώνη. Η εταιρεία εμφανίζει συνολικό ληξιπρόθεσμο δανεισμό της τάξης των 170-180 εκατ. ευρώ, διαθέτοντας χαρτοφυλάκιο περισσότερων από 60 (ημιτελών και μη) ακινήτων. Σε αυτά περιλαμβάνεται το εμπορικό κέντρο Athens Capitol στην Αθήνα όπου βρίσκεται το μουσείο αυτοκίνησης, πολυχώρος αναψυχής στη Λεωφόρο Κηφισίας στους Αμπελόκηπους, κτίρια καταστημάτων και γραφείων στο Παγκράτι (Millenium), στην Κηφισιά (Αίγλη), στο Κολωνάκι και στην Ευελπίδων. Το Fortress υπολογίζει ότι σε ορίζοντα πέντε ετών θα έχει ανακτήσει τα κεφάλαιά του, ενώ, εάν μετά την είσοδο του fund, οι εισροές των ακινήτων του χαρτοφυλακίου της Χαραγκιώνης ενισχυθούν, το fund θα έχει υψηλότερη επιστροφή επί της επένδυσης (ROI).
Ένα ακόμη deal που βρίσκεται "στα σκαριά" αφορά την είσοδο ως στρατηγικού επενδυτή της Hines στο εμπορικό κέντρο της οδού Πειραιώς 180 στον Ταύρο Athens Heart. Όπως αναφέρουν οι πληροφορίες, μέσα στο προσεχές διάστημα με ορίζοντα το τέλος της άνοιξης, αναμένεται να έχουν ολοκληρωθεί οι διαπραγματεύσεις των εμπλεκόμενων πλευρών, της Εθνικής Τράπεζας, της εταιρείας ειδικού σκοπού Doreco που διαχειρίζεται το εμπορικό κέντρο και της αμερικανικής επενδυτικής εταιρείας Hines.
Το 2010 η Εθνική Τράπεζα εξέδωσε προς την Doreco ομολογιακό δάνειο, ύψους 55 εκατ. ευρώ, με το σύνολο των δανείων (μακροπρόθεσμων και βραχυπρόθεσμων) να ανέρχεται στις 31 Δεκεμβρίου 2016 σε 57,5 εκατ. ευρώ, όπως προκύπτει από την οικονομική έκθεση της εταιρείας. Ωστόσο, η αδυναμία αποπληρωμής του δανείου οδήγησε στην εγγραφή προσημείωσης του Athens Heart για το οποίο αντικείμενο των συζητήσεων είναι η είσοδος της Hines ως στρατηγικού επενδυτή. Η ολοκλήρωση της συναλλαγής θα οδηγήσει σε ένα ευρύ σχέδιο αναδιοργάνωσης του Athens Heart, το οποίο δεν εξυπηρετείται από μέσα σταθερής τροχιάς, ενώ μένει να φανεί εάν θα αλλάξει χέρια και το management του εμπορικού κέντρου.
Μαγνήτης οι εκποιήσεις
Η πώληση "κόκκινων δανείων", που συνδέονται με ακίνητη περιουσία, προσελκύει ισχυρό ενδιαφέρον από ξένα funds, με το project Amoeba της τράπεζας Πειραιώς που αντιστοιχεί σε δάνεια ονομαστικής αξίας 1,6 δισ. ευρώ και σε 1.350 ακίνητα να έχει συγκεντρώσει αρχικό ενδιαφέρον από 35 σχήματα. Επενδυτικά σχήματα, όπως οι Apollo, Fortress, Pimco και Lone Star εκτιμάται ότι θα υποβάλουν δεσμευτικές προσφορές, ενώ η ολοκλήρωση του deal, που τοποθετείται για τον Απρίλιο, θα οδηγήσει σε νέα δεδομένα στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Κι αυτό επειδή οι νέοι ιδιοκτήτες των συνδεδεμένων με μη εξυπηρετούμενα δάνεια ιδιοκτησιών θα ξεκινήσουν την αξιοποίησή τους με στόχο την άντληση προσόδων.
dimitris.delevegos@capital.gr
