Της Τέτης Ηγουμενίδη
tigoumenidi@naftemporiki.gr
Για αύξηση του συνολικού κόστους των ιδιωτικών έργων - οικοδομών, που φθάνει έως και 40% τον τελευταίο έναν χρόνο, μιλούν ανώτατα στελέχη της αγοράς του real estate.
Η πορεία των τιμών των υλικών κατασκευής προβληματίζει έντονα τον κλάδο, χωρίς, τουλάχιστον μέχρι στιγμής, να παρουσιάζεται σημαντική ανάσχεση της οικοδομικής δραστηριότητας, αν και ορισμένα στελέχη κάνουν λόγο για καθυστερήσεις, προκειμένου να γίνουν οι αναγκαίες προσαρμογές στους προϋπολογισμούς και να ενημερωθούν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές - μισθωτές.
Η εκτίμηση είναι ότι μεγάλο μέρος των αυξήσεων (μεταξύ άλλων, βάσει των στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ, σε ετήσια βάση τον Αύγουστο του 2021 στους σωλήνες χαλκού 16,4%, στον σίδηρο οπλισμού 16,3% και 20,6% στο πετρέλαιο κίνησης) θα περάσει στις τιμές πώλησης των ακινήτων και στα μισθώματα -αναμένονται σημαντικές αυξήσεις στα ακίνητα- και παράλληλα περιορίζεται το κέρδος των κατασκευαστών.
Τα παραπάνω συμβαίνουν σε μια περίοδο που στην Ελλάδα σημειώνεται αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας, συνέπεια της αυξημένης ζήτησης και των προσδοκιών για ανάκαμψη της οικονομίας, τόσο για καινούργια διαμερίσματα όσο και για σύγχρονους γραφειακούς χώρους, μετά την πολυετή οικονομική κρίση.
Η αύξηση του κατασκευαστικού κόστους επηρεάζει επίσης τη μεγαλύτερη ιδιωτική επένδυση στη χώρα, το Ελληνικό, η αξία της οποίας εκτιμάται ότι θα εκτιναχθεί σε σχέση με τα δεδομένα όταν σχεδιάστηκε.
Σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Dimand Real Estate Development Δημήτρη Ανδριόπουλο, «η πραγματική αύξηση του κόστους τον τελευταίο έναν χρόνο κινείται μεταξύ 35% και 40%». Όπως σημειώνει μιλώντας στη «Ν», «εκεί που το κόστος για έναν γραφειακό χώρο με πιστοποίηση Leed ήταν της τάξεως των 1.150 ευρώ ανά τ.μ., τώρα έχει εκτιναχθεί στα 1.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Έργο μας προς υλοποίηση που είχαμε κοστολογήσει τον Ιανουάριο και επαναλάβαμε την άσκηση και τώρα εμφανίζει αυξημένο κόστος κατασκευής 37,5%!». Ο κ. Ανδριόπουλος προσθέτει ότι «όταν ξεκίνησε να γίνεται ορατό το πρόβλημα, υπήρξε η εκτίμηση ότι μέχρι τον Δεκέμβριο η κατάσταση θα εξομαλυνθεί. Όμως, δεν φαίνεται να επαληθεύεται. Η EBRD εκτιμά ότι η αποκλιμάκωση των τιμών, έπειτα απ' ό,τι έχει συμβεί, θα χρειαστεί 3 με 4 χρόνια».
Απαντώντας στο ερώτημα για το αν θα φρενάρει την ανάπτυξη των ιδιωτικών κατασκευών η άνοδος των τιμών των υλικών, ο διευθύνων σύμβουλος της Dimand υπογραμμίζει: «Η Ελλάδα είναι μια διαφορετική περίπτωση αυτή τη στιγμή. Έχουν περάσει 12 χρόνια ύφεσης και σχεδόν απόλυτης στασιμότητας. Υπάρχει ανάγκη για νέα σύγχρονα γραφεία και για νέα οικιστικά. Το δείχνει η μεγάλη ζήτηση. Εκτιμώ ότι ένα μεγάλο τμήμα των αυξήσεων θα απορροφηθεί από την αγορά, μέσω της αύξησης των τιμών πώλησης και των μισθώσεων. Πιθανά και κάποια έργα να καθυστερήσουν».
Κανονικά η δραστηριότητα
Νέες κατασκευές σχεδόν σε όλη την ελληνική, ηπειρωτική και νησιωτική επικράτεια έχει σε εξέλιξη η εταιρεία real estate Ten Brinke Hellas. «Αναπτύσσουμε logistics, εμπορικά πάρκα όπως αυτό στην Πειραιώς, κατοικίες σε Αθήνα -κυρίως στα νότια προάστια- και Κρήτη, κτήρια γραφείων κι εμπορικής φύσης σε Πάτρα, Ηράκλειο, Αθήνα, Θεσσαλονίκη» αναφέρει στη «Ν» ο διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Φώτης Γιόφτσιος και υπογραμμίζει: «Σταδιακά μέσα στον χρόνο, οι τιμές έχουν σταθερά ανοδική πορεία. Με ανατιμήσεις σε πολύ συγκεκριμένα υλικά κατασκευής, όπως π.χ. χαλκός, υδραυλικές σωλήνες, σκελετοί γυψοσανίδας κ.ά., μέχρι και 50% πάνω, εκτιμούμε ότι αυτή τη στιγμή το ύψος της αύξησης του κόστους οικοδομής επί συνόλου κυμαίνεται γύρω στο 10%-15%».
Για το αν έχει φρενάρει τη δραστηριότητα της Ten Brinke, ο επικεφαλής της εταιρείας αναφέρει: «Στην πραγματικότητα όχι, δεν έχει μπει φρένο στη δραστηριότητά μας. Και ο λόγος είναι ότι έχουμε κάνει στρατηγικές συνέργειες με διάφορους προμηθευτές, οπότε το κόστος των υλικών μπορούμε σε έναν βαθμό και το απορροφούμε. Σίγουρα στην αγορά υπάρχουν καθυστερήσεις στην αποπεράτωση και γίνονται επαναδιαπραγματεύσεις των όρων όπου οι εταιρείες έχουν το περιθώριο να το κάνουν. Εμάς δεν μας έχει επηρεάσει τόσο πολύ προς το παρόν. Εξετάζουμε όμως συνέχεια εναλλακτικές».
Βάσει της πιο πρόσφατης έρευνας της Ελληνικής Στατιστικής Αρχής (ΕΛΣΤΑΤ) για την οικοδομική δραστηριότητα τη χρονική περίοδο Ιουλίου 2020-Ιουνίου 2021, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας αύξηση 18,7% στον αριθμό των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών, 26,3% στην επιφάνεια και 20,3% στον όγκο, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο Ιουλίου 2019-Ιουνίου 2020. Στο εξάμηνο Ιανουαρίου-Ιουνίου 2021 η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, στο σύνολο της χώρας, εμφανίζει αύξηση 36,8% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, 60,6% στην επιφάνεια και 53,6% στον όγκο σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου-Ιουνίου 2020.
«Αγκάθι» οι μεταφορές
Όπως επισημαίνει στη «Ν» ο διευθύνων σύμβουλος της newdeal real estate Χρήστος Μπλέτας, «η αύξηση στις τιμές των υλικών κατά το μεγαλύτερο μέρος της οφείλεται στην εκθετική αύξηση του κόστους μεταφορών παγκοσμίως από το 2020, λόγω της πανδημίας. Αυτή η αύξηση είναι φυσικό από κάποιους να απορροφηθεί και από κάποιους άλλους να προστεθεί στις τιμές των ακινήτων. Όταν ο λόγος που αυξήθηκαν οι τιμές των μεταφορών εκλείψει στο μέλλον, θα υπάρξει μείωση του κόστους. Το αν οι τιμές των ακινήτων παραμείνουν ίδιες, αφορά τα δεδομένα της ζήτησης και της προσφοράς στην αγορά εκείνη τη χρονική στιγμή». Να σημειωθεί ότι η κτηματομεσιτική εταιρεία newdeal real estate, πέρα από τη βασική της δραστηριότητα, σχεδιάζει μια νέα οικιστική πρόταση υψηλής αισθητικής στο κέντρο της Αθήνας.
Οικιστικό ενδιαφέρον
Γενικότερα η κινητικότητα που παρατηρείται στην οικοδομή και ειδικά στις κατασκευές κατοικιών είναι αξιοσημείωτη, ειδικά έπειτα από μια δεκαετία σχεδόν πλήρους απραξίας, με σημαντικό αριθμό οικιστικών έργων να βρίσκεται σε διάφορα στάδια.
Ακόμα και εταιρείες που μέχρι πρόσφατα δεν είχαν στον σχεδιασμό τους οικιστικά, όπως η Prodea ΑΕΕΑΠ, έχουν εντάξει στη δραστηριότητά τους και αυτή την κατηγορία, έστω και περιορισμένα.
Πρόσφατα η Prodea απέκτησε οικόπεδο συνολικής επιφάνειας 2.600 τ.μ. στα νότια προάστια, στο οποίο θα αναπτύξει πολυτελείς κατοικίες σύγχρονων προδιαγραφών. Σύμφωνα με τα στελέχη της, η αγορά της κατοικίας βρίσκεται πάρα πολύ πίσω λόγω της οικονομικής κρίσης που προηγήθηκε και ειδικά τα νότια προάστια της Αττικής έχουν μεγάλη ζήτηση κυρίως από ξένους υπηκόους.
Κατοικίες σε συνδυασμό με ξενοδοχεία σκοπεύουν να κατασκευάσουν ως κοινοπραξία η Prodea με τη Dimand σε ακίνητο ιδιοκτησίας τους στα Χανιά. Μαζί ανακαινίζουν τον Πύργο του Πειραιά.
Οικιστικό έργο με 250-350 κατοικίες, προϋπολογισμού 136 εκατ. ευρώ, σχεδιάζει στη Βούλα η εταιρεία ειδικού σκοπού VHPH Properties της κοινοπραξίας των Hines και Henderson Park. Το συγκεκριμένο έργο, ωστόσο, φαίνεται να έχει αρκετό δρόμο μπροστά του, καθώς υπάρχει ισχυρή αντίδραση από τον Δήμο Βάρης - Βούλας - Βουλιαγμένης, ο οποίος διεκδικεί για τους δημότες τμήμα του ακινήτου για κοινόχρηστους χώρους.
Στρατηγική συμφωνία-πλαίσιο ανακοίνωσαν πριν από λίγες μέρες οι εταιρείες Dimand και Premia Properties. Ως πρώτο δείγμα, έχουν υπογράψει προσύμφωνο για την απόκτηση από την Premia αυτοτελούς ακινήτου 58 εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced apartments) στον Πειραιά, (περιοχή Αγ. Διονυσίου) κατασκευασμένου από τη Dimand. Στην ίδια περιοχή, η Dimand σχεδιάζει δύο αντίστοιχα έργα με 75 το ένα και 50 το άλλο διαμερίσματα.
Με την ενεργοποίηση της παραπάνω συμφωνίας, η Premia σκοπεύει μέχρι το τέλος του 2026 να έχει στην ιδιοκτησία της ένα χαρτοφυλάκιο αντιστοίχων ακινήτων συνολικής δυναμικότητας της τάξεως των 1.000 διαμερισμάτων σε Αθήνα, Πειραιά και Θεσσαλονίκη, σχεδιασμός που δείχνει τη γενικότερη τάση αυτή τη στιγμή και μένει να δούμε πώς θα επηρεαστεί από την αύξηση του κατασκευαστικού κόστους.
«Κούρεμα» κερδών στην προπώληση πολυκατοικιών
Προβληματισμός κυριαρχεί και στους μικρότερους κατασκευαστές πολυκατοικιών. Στις περιπτώσεις που έχουν πουλήσει κατοικίες από τα σχέδια και στο μεταξύ η αξία των υλικών αυξήθηκε το κέρδος τους θα περιοριστεί στο μισό, παραμένοντας, ωστόσο, στο επίπεδο του 15% με 17%. Οι εκτιμήσεις αυτές δίνονται ανώνυμα, καθώς δύσκολα κάποιος κατασκευαστής αναφέρεται στο κέρδος που αποκομίζει.
Υπάρχει το φαινόμενο σε μια πολυκατοικία ίδια ακριβώς διαμερίσματα να έχουν πουληθεί με διαφορά λίγων μηνών με διαφορά στην τιμή πάνω από 15%. Μεγάλη κινητικότητα στην αγορά διαμερισμάτων, σύμφωνα με μικρότερους κατασκευαστές, είχε παρατηρηθεί τους μήνες Ιούνιο και Ιούλιο, κάτι που αποδόθηκε ακριβώς στην εκτίμηση για σημαντική άνοδο των τιμών.
